Vijftien min of meer bekende economen hebben onlangs een voorstel voor een “grondige renovatie” van de woningmarkt gedaan. Dat wil zeggen, het voorstel is door ING-economen geschreven, maar ook ondertekend door economen van buiten de ING. Wie wat heeft gedaan, weet je natuurlijk nooit precies bij zo’n massaal ondertekend manifest. Er zijn maar liefst vier versies van het voorstel geschreven, maar in alle versies staat wel ongeveer hetzelfde. Ik kan ze dus alle vier eenvoudigweg het ING-rapport noemen. De citaten komen uit de langste versie. De voorstellen van de economen zijn niet erg nieuw, het lijkt hier en daar oude wijn in nieuwe zakken. Dat laten we hieronder zien. Daarbij beperken wij ons tot de koopmarkt.

De zeepbel op de woningmarkt

Eerder wezen wij al op de eigenaardigheden van de woningmarkt. Het aanbod reageert vaak niet of slecht op de vraag. Dan moet de prijs voor evenwicht op de markt zorgen. Op de particuliere koopmarkt kunnen er zelfs prijsexplosies optreden. Die prijsexplosies kunnen zichzelf versterken als potentiële huizenkopers verwachten dat die prijsstijgingen nog wel even blijven aanhouden. Dan gaan zij zo snel ze kunnen op zoek naar een huis, ook al hadden ze daar nog liever even mee gewacht. Want, als je nu niet koopt, moet je later veel meer betalen voor een huis.

De woningmarkt een zeepbel?
Bron: unsplash.com

Nobelprijswinnaar (in de economie) Robert Shiller heeft veel aandacht besteed aan dit ‘irrationele’ gedrag. Hij denkt, zie hier, dat de recente prijsstijgingen die ook in de VS op de huizenmarkt zichtbaar waren, ook deels veroorzaakt werden door deze “irrational exuberance”. Er is sprake van een soort epidemie. Mensen steken elkaar aan met het idee dat de prijsstijging doorgaat en ze gaan elkaar achterna met het overbieden op huizen. De prijs blijft door dit irrationele gedrag stijgen. Economen spreken dan van een zeepbel.

Tot de prijzen op een gegeven ogenblik zo hoog zijn geworden dat het voor niemand meer mogelijk en/of aantrekkelijk is om een woning te kopen. Dan klapt de markt (ofte wel, de zeepbel) in elkaar en zijn de huizenbezitters die op het toppunt van de markt gekocht hebben, de grote verliezers. Het bijzondere van dit fenomeen is dat er in beide situaties (opgeblazen zeepbel versus geklapte zeepbel) helemaal geen sprake hoeft te zijn van een tekort aan woningen. Mensen willen een andere woning omdat ze behoefte hebben aan meer ruimte of een betere buurt, enz.

Nieuwkomers op de markt: slachtoffers van een zeepbel

Vind ik een betaalbaar huis? Bron: pixabay.com

De prijzen op de huizenmarkt in Nederland blijven maar stijgen, zie CBS. Dat is vooral vervelend voor nieuwkomers op de woningmarkt. Deze zogenaamde starters kunnen jongeren zijn die voor het eerst een woning willen kopen, of mensen die vanuit een huurhuis een geschikte en betaalbare koopwoning zoeken. In ons eerdere blog legden we uit dat mensen met een inkomen van ongeveer 45.000 euro geen hypotheek kunnen krijgen waarmee ze een woning kunnen kopen. Zij zijn outsiders op de koopmarkt, terwijl ze op de vrije huurmarkt huren moeten betalen die een onevenredig groot deel van hun inkomen opslokken.

De mensen die al een koopwoning bezitten worden slapend rijk. Tenminste, zolang de koopmarkt niet in elkaar klapt (zie boven). Als dat wel gebeurt, blijkt hun rijkdom ook al een fictie te zijn geweest.

Mijn renovatie van de woningmarkt

Wat we dus zouden willen weten is of er nu sprake is van een zeepbel op de woningmarkt of dat er echt tekorten aan woningen zijn. In het laatste geval moet er gebouwd worden. Maar er zijn een aantal bekende problemen die dat verhinderen. De stikstofcrisis is het eerste en niet het minste probleem.

Het tweede probleem is dat gemeenten, die bouwplannen moeten voorbereiden en/of goedkeuren, niet een heel grote prikkel hebben om tot bouwen over te gaan. Dit is vooral zo als ze zelf niet over grond beschikken. Bouwplannen komen dan van projectontwikkelaars die vooral duurdere woningen willen bouwen, en er weinig behoefte aan hebben om voor mensen met lagere inkomens te bouwen. Projectontwikkelaars willen mooie rendementen op hun bouwplannen maken. Van sociale woningbouw worden ze niet rijk.

Grondbeleid

Wiens grond is dit? bron: pixabay.com

De gemeenten staan grotendeels machteloos omdat de projectontwikkelaars vaak de grond bezitten. Marktwerking op de woningmarkt is, net als in de zorg, niet een onverdeelde zegen. De huidige minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vond dat ook voor de zorgmarkt. Hij zou dat ook voor de woningmarkt moeten vinden.

Maar hij kan iets doen aan de nadelige werking van de markt in de woningbouw. Hij zou gemeenten een voorkeursrecht kunnen geven bij grondaankoop. Grondeigenaren zouden daarbij niet de marktwaarde, maar slechts de gebruikswaarde van de grond mogen ontvangen. Helaas gaat dit in Nederland vele bruggen te ver. In 1977 viel het kabinet Den Uyl over dit idee en sindsdien is er niets meer van vernomen.  Hugo de Jonge zal deze brug waarschijnlijk ook niet willen oversteken.

Wat er in het eerste geval (de zeepbel) moet gebeuren is iets minder duidelijk. Mijn voorkeur zou het zijn om het woningbezit van mensen die met huizen speculeren, te onteigenen. Huizen opkopen om daarna te wachten tot je er de hoofdprijs mee kunt verdienen, blaast de zeepbel nog verder op. Mensen met huizenbezit zouden geen toegang meer tot de markt moeten hebben. Dat gaat dus verder dan de prins-Bernhardbelasting waar de PvdA een aantal jaren geleden mee kwam. Ik vrees dat ook een dergelijke onteigening van speculanten in de Nederlandse situatie geen haalbaar idee is.

Renovatie van de woningmarkt door 15 economen

Maar goed, mijn voorstellen doen er niet zo veel toe. Wat waarschijnlijk meer indruk maakt is het voorstel van de vijftien economen. We zagen de eerste vraag die beantwoord moet worden: is er een zeepbel of een tekort in de huizenmarkt? Dit is de analyse van de vier dames en elf heren: “De Nederlandse woningmarkt is slecht toegankelijk, creëert vermogensongelijkheid en is grillig. Dit laatste – de prijzen kennen grote pieken en dalen – maakt ook onze economie minder stabiel. Bovendien is het huidige woningmarktbeleid duur, waardoor we relatief veel belasting betalen over inkomen uit werk” (t.a.p., blz. 2).

Waarheden als koeien, maar leert ons dat of er een tekort aan huizen is en hoe hoog dat tekort dan is? Geeft de analyse van het ING-rapport ons voldoende vertrouwen dat de voorgestelde maatregelen houtsnijden en dat, zoals het rapport zelf zegt, er een “samenhangend pakket aan maatregelen voor het belastingstelsel, de nieuwbouwontwikkeling, woningfinanciering en de huursector” wordt geboden?  

Verplaatsen eigen woning van box 1 naar box 3

Ik zei eigenlijk geen samenhang, eerder zie ik voorstellen die anderen ook al gedaan hebben. Neem het eerste voorstel, namelijk om de behandeling van wonen in de inkomstenbelasting van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Dit staat ook al uitgebreid gemotiveerd bij het CPB: Kansrijk woonbeleid, update 2020. Bovendien blijkt ook het ministerie al op dit idee te studeren, zie hier. Dan hoeven 15 economen dat niet nog eens een keer voor te stellen.

Overigens is dit een logisch voorstel, maar dat wel tot een behoorlijke herziening van de vermogensbelasting zal moeten leiden. De tarieven voor de vermogensbelasting stellen immers, gegeven de grote aftrekposten die de belastingbetaler kan opvoeren, nauwelijks iets voor. Bij ongewijzigd beleid zal dit voorstel daarom eerder naar lagere dan naar hogere belastingopbrengsten leiden. Dat is niet de bedoeling van het ING-rapport. Er zal dus een grote verandering van het belasten van wonen moeten komen. Hiervoor wordt bij het CPB dan ook een aantal mogelijke varianten besproken en het ING-rapport herhaalt die.

Kortom, dit voorstel is het nakauwen van het CPB-voorstel en speelt al een rol in de politieke discussie. Vooral veel mosterd na de maaltijd, dus.  

Is er een woningtekort?

Opvallend is dat het ING-rapport er zonder meer vanuit gaat dat er meer nieuwbouw nodig is. Er is kennelijk een tekort aan woningen en er is dus geen zeepbel. Wij krijgen niet te horen waarom dat zo is en hoe groot het tekort dan is. Een van de ondertekenaars Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, heeft daar trouwens wel ideeën over. In De Volkskrant beweerde hij dat er een tekort is aan 315.000 woningen. Het is niet duidelijk waar dat getal op gebaseerd is. Kennelijk is het niet eenvoudig een betrouwbare schatting te maken van het te bouwen aantal woningen. Vooral blijkt dat omdat bij de TU Delft een woningtekort van één miljoen kennelijk ook plausibel wordt gevonden, zie hier. Het ministerie spreekt overigens ook van een noodzakelijk bouwprogramma van één miljoen huizen tot 2030.

Inschikken?
Bron: unsplash.com

Maar waarom moet er bijgebouwd worden? Ruim een jaar geleden berekenden Josta van Bockxmeer en Leon de Korte dat, als we met zijn allen een beetje inschikken, we zo drie miljoen mensen extra kunnen huisvesten bij hetzelfde woningaanbod.

Over dat idee van “inschikken” valt natuurlijk heel wat op te merken, bijvoorbeeld dat het vreemd is dat we bij toenemende welvaart met minder wooncomfort genoegen moeten nemen. Dit voorstel laten we hier alleen maar de revue passeren om te laten zien dat er veel variabelen een rol spelen bij het berekenen van het woningtekort. Daarbij is het opvallend dat het ING-rapport geen enkele variabele noemt, maar gewoon aanneemt dat er meer gebouwd moet worden.

Meer bouwen in geval van een zeepbel

Het ING-rapport stelt voor om “de woningbehoefte niet alleen in te schatten op basis van demografische ontwikkelingen (zoals nu gebeurt), maar ook aan de hand van bijvoorbeeld de ontwikkeling en niveaus van de huizenprijzen” (t.a.p., blz. 15). Het idee is dus dat als de huizenprijzen harder stijgen er meer gebouwd moet worden. Maar wat gebeurt er als die prijzen zijn gestegen als gevolg van de “irrational exuberance” van Robert Shiller? Als je dan meer gaat bouwen zonder dat er een tekort is ontstaat er een overschot op de huizenmarkt. Het blijkt opeens helemaal niet moeilijk om een huis te kopen. Het kan niet anders of dit leidt tot het uiteenspatten van de zeepbel.

Het ING-rapport zegt dat als bij het bepalen van de woningbehoefte rekening wordt gehouden met demografische factoren dit soms tot een onderschatting van de vraag leidt. Ik kan het me nauwelijks voorstellen. Tenminste, als je rekening houdt met de belangrijkste demografische factor voor de komende decennia, namelijk immigratie. In 2021 bedroeg het immigratiesaldo 108.000. Het lijkt erop dat dit voor de komende decennia de ondergrens wordt. Dat zal in de komende dertig jaar leiden tot een stijging van de bevolking met minstens drie miljoen personen.

Maar als prijsstijgingen gebruikt worden voor de schatting van de woningbehoefte, zal dit soms leiden tot een overschatting van de vraag.  Dit is het geval als de vraag gebaseerd is op irrationele verwachtingen, zie hiervoor. Maar laten we het ING-rapport the benefit of the doubt geven. Stel dus dat inderdaad de woningproductie moet toenemen. Hoe moet het dan voor gemeenten aantrekkelijk gemaakt worden om daaraan mee te werken?

Gemeenten mogen grondwaarde belasten…

De grondpolitiek van Joop den Uyl zit niet in het pakket van het ING-voorstel. Wel zal het gemeenten moeten worden toegestaan de waardestijging van de grond – als gevolg van een bestemmingswijziging – deels weg te belasten. Als de gemeenten belasting mogen heffen over deze zogeheten planbaten, zullen zij meer baat hebben bij woningbouw. Het zal hen daarom stimuleren meer aanbod toe te staan. Dat voorstel is in 2020 ook door het CPB gedaan. Ik heb het nog nergens in de plannen van de huidige minister Hugo de Jonge zien staan. Het belasten van planbaten lijkt dus een dood paard te worden waar je maar beter niet aan kunt trekken.    

… maar de starters blijven met lege handen

Dan tenslotte, is er nog goed nieuws voor de nieuwkomers uit het ING-rapport te halen? Nee, zij mogen minder lenen om een huis te kopen en krijgen te maken met zwaardere lasten voor wonen. Het goede nieuws is dat dankzij de maatregelen van het ING-rapport de huizenprijzen zullen gaan dalen. Maar wanneer dat gebeurt, laten de vijftien economen wijselijk in het midden.

Voor de starters hopen we dan dat de zeepbel binnenkort klapt.


0 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.